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房價(jià)市場態(tài)勢及突破方法研究
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-8-30

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"房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松動"，這是國家發(fā)改委主任張平8月26日在向全國人大常委會報(bào)告今年以來國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況時(shí)所作的肯定表述。張平認(rèn)為，目前部分大中城市住房價(jià)格仍然過高，調(diào)控房地產(chǎn)市場的工作依然繁重。從這份報(bào)告中我們看到，下半年中國經(jīng)濟(jì)政策將是上半年政策的穩(wěn)定和延續(xù)。而對于當(dāng)前社會最為關(guān)注的房地產(chǎn)政策，則是"積極貫徹"、"繼續(xù)貫徹"和"穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步落實(shí)遏制部分城市住房價(jià)格過快上漲的措施"。

　　樓市調(diào)控僵局中膠著

　　今年以來，針對部分城市房價(jià)上漲過快、漲幅較高的問題，國家連續(xù)出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施。6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，7月份價(jià)格與上月持平。盡管房價(jià)過快上漲勢頭得到初步遏制，但是量縮價(jià)滯的同時(shí)房價(jià)依然在高位徘徊，距離調(diào)控預(yù)期效果相去甚遠(yuǎn)，樓市調(diào)控處在僵局中。進(jìn)入8月份，一度暴跌八成以上的新房成交量甚至開始出現(xiàn)明顯回升。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是由于國家近一段時(shí)間沒有出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策的穩(wěn)定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場觀望氣氛減弱，像北京、上海、深圳等城市樓市經(jīng)歷了調(diào)控初期的短期振蕩后，目前已漸漸恢復(fù)元?dú)�。�?月底至8月初萬科、保利、中海、招商、金地等多家房地產(chǎn)公司公布的上半年年報(bào)看，許多開發(fā)商至少在9月份前并沒有太大的財(cái)務(wù)壓力。萬科就表示，已完成350億元的上半年銷售計(jì)劃，并無降價(jià)壓力。一些投資者也伺機(jī)重新入市，從而導(dǎo)致近期樓市升溫情況出現(xiàn)。如此看來，如果調(diào)控政策有所放松，樓市調(diào)控將半途而廢，房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈或在所難免。

　　政策強(qiáng)調(diào)不放松調(diào)控

　　事實(shí)上，政策面仍在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)厲調(diào)控不放松，不僅銀監(jiān)部門重申三套房貸政策不動搖，而且土地、稅務(wù)部門也在不斷落實(shí)調(diào)控舉措。國土部"曬地"并限定查處完成時(shí)間，銀行房貸壓力測試也從年初的30%加碼到50%。為配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，中行就表示，下半年在貸款投放方面將會更加審慎，選擇貸款客戶的標(biāo)準(zhǔn)會更高，對資本金的要求也會更加嚴(yán)格，貸款投放的對象、制造的產(chǎn)品必須符合經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)等一系列國家宏觀調(diào)控政策要求。工行董事長姜建清也表示，在房地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)防止部分地區(qū)房價(jià)過快上漲造成局部泡沫，商業(yè)銀行應(yīng)致力于發(fā)揮貸款資源配置和調(diào)節(jié)作用。

　　問題是，"政策落實(shí)的速度顯然跟不上市場的變化"，市場普遍預(yù)期，政府出于觀察政策效果及防止經(jīng)濟(jì)下滑的需要，近期再推嚴(yán)厲樓市新政的可能性不大。

　　對此，有專家指出，"新國十條"里抑制投資投機(jī)的一系列政策僅僅出臺了房貸調(diào)控政策，其他像稅收等政策仍然停留在各方的討論聲中。接下來應(yīng)該將"新國十條"中尚未出臺的相關(guān)政策盡快落實(shí)。這樣不但可以抑制新的投資投機(jī)炒作行為，而且對于引導(dǎo)大量空置房進(jìn)入市場銷售將有很大效果。與此同時(shí)，要大力建設(shè)面向中低收入者的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中小戶型住房、限價(jià)房、公共租賃房等，把有限的資源調(diào)整到保障性住房上面來。如此，不僅可以讓數(shù)量龐大的中低收入者以較低的成本實(shí)現(xiàn)"住有所居"，進(jìn)而騰出錢來改善生活，釋放更多的國民消費(fèi)力來擴(kuò)大內(nèi)需，而且對平抑房價(jià)會有很大作用，最終消除房價(jià)暴漲這一現(xiàn)階段我國社會經(jīng)濟(jì)中最不和諧的因素。更重要的是，保障性住房建設(shè)本身也對經(jīng)濟(jì)有著可觀的拉動作用，完全可以彌補(bǔ)商品房投資下降的影響，實(shí)現(xiàn)政策的終極目標(biāo)，即擠壓房地產(chǎn)市場泡沫，使我國擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)化的尷尬局面。

　　調(diào)控效果有待于"新政落地"

　　8月13日及21日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)8天里兩度強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)落實(shí)好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，"堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為"。"繼續(xù)貫徹"調(diào)控政策，"堅(jiān)決抑制"投機(jī)炒作，釋放出的重要信號就是，中央對于樓市的調(diào)控不會半途而廢，將堅(jiān)定不移地進(jìn)行下去。這一最權(quán)威的回應(yīng)，給市場吃了一顆定心丸，終結(jié)了市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策松動的幻想。對于穩(wěn)定市場預(yù)期，強(qiáng)化地方政府貫徹樓市調(diào)控的決心，將起到重要作用。

　　如若高房價(jià)繼續(xù)僵持，開發(fā)商還是很擔(dān)心政府會有更嚴(yán)厲政策出臺。這也正是地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)在博鰲房地產(chǎn)論壇上呼吁開發(fā)商降價(jià)的調(diào)侃畫外音："干嘛非得讓政府把'核武器'都用出來，你要從了，就不用把'核武器'拿出來了。"顯然，房地產(chǎn)調(diào)控政策是否見效，在某種程度上，也決定著一些地方調(diào)控細(xì)則出臺的速度。這兩天來，記者聽到的更多的聲音是，樓市不會輕易就回到回暖的軌道上去，波動和盤整將是未來市場的主要表現(xiàn)。

　　確實(shí)，盡管市場預(yù)期近期無新政出臺，但是使新政在市場層面更具有操作性和可持續(xù)性是接下來政府部門應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問題，如房企的稅收稽查和商品房的預(yù)售管理，土地增值稅的征收和房企融資渠道的控制等等，政府部門應(yīng)加強(qiáng)對這些制度"落地"的執(zhí)行力度。野村證券研究報(bào)告認(rèn)為，鑒于政策仍然緊縮，而且房地產(chǎn)投資強(qiáng)勁，預(yù)期需求的下降和供給的增加將推動房價(jià)在未來幾個(gè)季度繼續(xù)回落。

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